O que diz a lei: a locação de temporada é expressamente prevista

A base legal da locação de temporada no Brasil é sólida e antiga. A atividade é regulamentada pela Lei Federal 8.245/91, a Lei do Inquilinato, que rege a locação de imóveis urbanos no país.

O ponto central está no artigo 48, que define expressamente a modalidade. Segundo a lei, considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, contratada por prazo não superior a 90 dias, esteja o imóvel mobiliado ou não.

Em outras palavras, a própria lei federal permite que qualquer pessoa ofereça seu imóvel para locação por temporada. A atividade não é uma brecha nem uma zona cinzenta: é uma modalidade de locação formalmente prevista e regulamentada, com regras próprias definidas em lei.

Um detalhe relevante: a lei estabelece apenas o prazo máximo de 90 dias, sem definir prazo mínimo. Isso significa que uma locação de poucos dias, típica das plataformas, se enquadra na modalidade de temporada do ponto de vista da Lei do Inquilinato.



As regras específicas da modalidade

A Lei do Inquilinato não apenas permite a locação de temporada: ela cria um regime próprio, com características que a diferenciam da locação residencial comum. Entender essas regras ajuda a operar com segurança.

O limite de 90 dias: é a característica que define a modalidade. Se a locação ultrapassa 90 dias, o contrato pode ser descaracterizado e passar a seguir as regras da locação residencial padrão, com implicações diferentes para as duas partes.

O pagamento antecipado: diferente da locação comum, a lei permite ao locador receber de uma só vez e antecipadamente todo o valor dos aluguéis e encargos, além de exigir garantias. Isso dá segurança financeira à operação de temporada.

A descrição do mobiliário: quando o imóvel é alugado mobiliado, a lei exige que o contrato descreva os móveis e utensílios e o estado em que se encontram. É uma proteção para as duas partes em caso de dano.

A prorrogação: se, ao fim do prazo, o locatário permanece no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação se presume prorrogada por tempo indeterminado, deixando de ser temporada. Nesse cenário, o locador só pode denunciar o contrato após 30 meses do seu início (art. 50, parágrafo único). Por isso o controle dos prazos é importante: uma prorrogação não percebida pode transformar uma locação de dias em um vínculo de anos.

A desocupação facilitada: em caso de necessidade de retomada, a lei prevê procedimentos mais ágeis para a locação de temporada, um ponto favorável ao proprietário.



A tensão jurídica: locação de temporada x hospedagem

Existe um debate jurídico relevante que o proprietário precisa conhecer, e que está na raiz de muitas discussões: a diferença entre locação de temporada e hospedagem.

A locação de temporada é regida pela Lei do Inquilinato. Já a hospedagem, típica de hotéis, pousadas e similares, é regida pela Lei Geral do Turismo (Lei 11.771/08) e envolve a prestação de serviços regulares aos usuários.

A distinção nem sempre é simples na prática. Quando a operação de temporada passa a oferecer serviços típicos de hotelaria, como recepção, limpeza frequente e outros, e assume alta rotatividade, alguns entendimentos jurídicos passam a tratá-la como hospedagem, e não mais como simples locação. Essa fronteira é sutil e, muitas vezes, analisada caso a caso.

Essa tensão tem implicações concretas em duas frentes: a tributária, já que municípios podem entender que a atividade configura hospedagem e sujeitá-la ao ISS, e a condominial, tema que ganhou destaque em 2026 e que tratamos a seguir.



O que muda em condomínios: a decisão do STJ de 2026

Aqui está o ponto que mais evoluiu recentemente. Embora a locação de temporada seja legal como atividade, sua prática em condomínios residenciais passou por uma definição importante em 2026.

Em maio de 2026, o STJ decidiu que, em condomínios de destinação exclusivamente residencial, a exploração reiterada e profissional de imóveis para curta temporada depende de aprovação de dois terços dos condôminos, mesmo sem proibição expressa na convenção. O entendimento é que a atividade com alta rotatividade e caráter profissional pode descaracterizar a finalidade residencial do edifício.

É crucial entender o alcance dessa decisão: ela não torna a locação de temporada ilegal. A atividade continua prevista e permitida em lei. O que a decisão faz é condicionar a exploração profissional em condomínios residenciais à autorização coletiva. Em imóveis fora de condomínios, como casas independentes, a questão não se coloca da mesma forma.

Um julgamento ainda mais amplo (o Tema 1.443) está pendente no STJ e definirá uma tese vinculante sobre o assunto. Enquanto isso, a orientação mais segura para quem investe é verificar a convenção do condomínio antes de operar. Tratamos desse tema condominial em profundidade em um artigo dedicado, que vale a leitura para quem opera ou pretende operar em edifícios residenciais.



Como operar de forma regular: os requisitos práticos

Reunindo o que a legislação e a prática recomendam, operar locação de temporada de forma regular envolve alguns cuidados. Nenhum deles substitui a orientação de um advogado ou contador para o caso específico.

Tenha um contrato de locação adequado: embora a lei não exija formalmente o contrato escrito para a temporada, formalizá-lo é altamente recomendável. O contrato deve especificar o prazo (respeitando os 90 dias), o valor, as regras de cancelamento e reembolso e, se o imóvel for mobiliado, a descrição dos bens.

Verifique as regras do condomínio: para imóveis em edifícios residenciais, conferir a convenção do condomínio passou a ser um passo essencial após a decisão do STJ de 2026.

Confira o cadastro municipal: em algumas cidades, a locação por plataformas digitais exige licenciamento, cadastro específico ou o pagamento de taxas. Vale verificar as regras do município onde o imóvel está localizado.

Mantenha a conformidade fiscal: a renda de temporada é tributável e deve ser declarada, com apuração via carnê-leão para a pessoa física. A regularidade fiscal é parte de operar com tranquilidade.

Atente à natureza da operação: quanto mais a operação se estrutura com serviços de hotelaria, mais ela pode ser enquadrada como hospedagem, com implicações jurídicas e tributárias diferentes. Entender esse limite é importante.



Como a gestão profissional contribui

Diante de um enquadramento legal que exige atenção a contrato, condomínio, município e fisco, a forma como a operação é conduzida faz diferença real.

Uma gestão profissional cuida exatamente desses pontos: elabora e mantém contratos adequados, acompanha as regras de cada condomínio, verifica as exigências municipais e organiza a documentação para a conformidade fiscal. Em vez de o proprietário ter que dominar sozinho um cenário jurídico em evolução, ele conta com uma estrutura que opera dentro das normas e se antecipa a mudanças.

Além disso, uma operação que zela pela boa convivência, com seleção criteriosa de hóspedes, regras claras e controle de acesso, reduz o atrito no condomínio, que é frequentemente a origem dos conflitos. Em um momento de maior escrutínio sobre a atividade, operar de forma regular e cuidadosa é a melhor proteção do investimento.



FAQ: Perguntas frequentes

Locação de temporada é legal no Brasil?
Sim. A locação de temporada é expressamente prevista e regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), no artigo 48. A lei define a modalidade como a locação destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias, e permite que qualquer pessoa ofereça seu imóvel para essa finalidade. A legalidade da atividade não está em discussão

O que a Lei do Inquilinato diz sobre aluguel por temporada?
O artigo 48 da Lei 8.245/91 define a locação de temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, por prazo não superior a 90 dias. A lei estabelece apenas o prazo máximo, sem prazo mínimo, permite o pagamento antecipado (art. 49) e exige a descrição do mobiliário quando o imóvel é alugado mobiliado (art. 48, parágrafo único).

Qual é o prazo máximo da locação de temporada?
O prazo máximo é de 90 dias, conforme o artigo 48 da Lei do Inquilinato. Não há prazo mínimo definido em lei, o que permite locações de poucos dias, típicas das plataformas digitais. Se a locação ultrapassa 90 dias, o contrato pode ser descaracterizado e passar a seguir as regras da locação residencial comum.

Airbnb é legal no Brasil?
Sim. A locação por temporada via plataformas como o Airbnb é amparada pela Lei do Inquilinato, desde que respeitadas as disposições legais. O meio de divulgação (plataforma digital, imobiliária ou anúncio) não altera a natureza jurídica da locação. O que existe são discussões sobre as condições da atividade, especialmente em condomínios e na fronteira com a hospedagem, mas não sobre sua legalidade em si.

Qual a diferença entre locação de temporada e hospedagem?
A locação de temporada é regida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e consiste no aluguel do imóvel por prazo determinado. A hospedagem, típica de hotéis e pousadas, é regida pela Lei Geral do Turismo (Lei 11.771/08) e envolve a prestação de serviços regulares. A distinção é sutil: quando a operação assume serviços de hotelaria e alta rotatividade, pode ser tratada como hospedagem, com implicações tributárias e legais diferentes.

Preciso de contrato para alugar por temporada?
Embora a lei não exija formalmente o contrato escrito para a locação de temporada, formalizá-lo é altamente recomendável para proteger as duas partes. O contrato deve especificar o prazo (dentro dos 90 dias), o valor, as regras de cancelamento e reembolso e, se o imóvel for mobiliado, a descrição dos móveis e utensílios e seu estado.

O condomínio pode proibir a locação de temporada?
A locação de temporada é legal, mas em maio de 2026 o STJ decidiu que, em condomínios residenciais, a exploração reiterada e profissional depende de aprovação de dois terços dos condôminos, mesmo sem proibição expressa na convenção. A decisão não torna a atividade ilegal, mas condiciona sua exploração profissional em condomínios residenciais à autorização coletiva. Um julgamento vinculante sobre o tema ainda está pendente.

O que preciso para operar locação de temporada de forma regular?
Os principais cuidados são: ter um contrato adequado, verificar as regras do condomínio (essencial após a decisão do STJ de 2026), conferir se o município exige cadastro ou licenciamento, manter a conformidade fiscal com a declaração da renda via carnê-leão e atentar à natureza da operação para não a descaracterizar como hospedagem. A orientação de um advogado e de uma gestão profissional ajuda a operar dentro das normas.



Conclusão

A resposta à pergunta central é tranquilizadora para quem investe: sim, a locação de temporada é legal no Brasil, prevista e regulamentada pela Lei do Inquilinato há mais de três décadas. A atividade em si não está em discussão.

O que exige atenção são as condições em que ela é exercida: um contrato adequado, as regras do condomínio, que evoluíram em 2026, as exigências municipais e a conformidade fiscal. A distinção entre a legalidade da atividade e as condições de sua prática é o que separa quem opera com segurança de quem acumula riscos.

Para o proprietário que leva o investimento a sério, a mensagem é clara: a locação de temporada é um caminho legal e legítimo, mas que, no cenário atual, pede mais cuidado com o enquadramento e, idealmente, o apoio de quem domina esse contexto jurídico e operacional.

A Cyclinn Invest oferece aos proprietários uma gestão profissional que opera dentro das normas legais, condominiais, municipais e fiscais, cuidando da conformidade do investimento de ponta a ponta. Para operar seu imóvel de forma regular e segura no cenário atual, fale com a Cyclinn Invest.

Fontes: Lei Federal 8.245/91 (Lei do Inquilinato), art. 48 (definição da locação de temporada e descrição de mobiliário), art. 49 (pagamento antecipado e garantias), art. 50 (prorrogação por tempo indeterminado após 30 dias sem oposição), art. 59 (procedimento de despejo em locações de temporada); Lei Federal 11.771/2008 (Lei Geral do Turismo, arts. 23 e 24 sobre meios de hospedagem); STJ, Segunda Seção, REsp 2.121.055/MG, rel. min. Nancy Andrighi, julgado em 7 de maio de 2026; Tema 1.443 (REsp 2.272.536 e 2.272.537), rel. min. Raul Araújo, afetação em 6 de junho de 2026. Última atualização: junho de 2026. Consulte sempre um advogado para o seu caso específico.