As regras jurídicas estão ditando o futuro do short stay
Recentemente, o mercado de aluguel de curta temporada em São Paulo passou por dois movimentos regulatórios relevantes e independentes entre si. O primeiro reforçou a proibição do aluguel de curta temporada em imóveis HIS e HMP: categorias criadas para garantir moradia acessível e que, apesar disso, sempre foram amplamente comercializadas como ativos de short stay. O Decreto Municipal nº 64.244/2025 detalhou as regras e o efeito concreto apareceu neste ano com as OTAs iniciando a remoção desses endereços das plataformas. O segundo afeta potencialmente qualquer imóvel em condomínio residencial: em maio de 2026, o STJ decidiu que a exploração econômica reiterada via plataformas como Airbnb depende de aprovação de dois terços dos condôminos. São situações distintas, com implicações distintas. E vamos explicar o que mudou para quem investe em locação de curta temporada na capital.
O cenário que antecede as mudanças
Nos últimos anos, o mercado de locação de curta temporada cresceu de forma acelerada em São Paulo, atraindo um perfil crescente de investidores que enxergaram em flats, studios e apartamentos compactos uma fonte de renda mensal previsível via plataformas como Airbnb e Booking.
Muito desse crescimento foi impulsionado por imóveis classificados como HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular), criados para ampliar a oferta de moradia acessível na cidade. Essas unidades chegaram ao mercado com preços de entrada menores e, na prática, operavam como short stay, com fiscalização inexistente e sem interferência das plataformas.
Parte dos investidores pode ter entrado nesse mercado com pleno conhecimento da classificação, apostando num cenário regulatório que, até então, não se materializava na prática. Do outro lado, incorporadoras nem sempre deixavam claras as restrições de uso, afinal, a demanda por essas unidades como ativo de renda fazia parte do argumento de venda. O resultado foi um mercado que cresceu numa zona cinzenta tolerada por todos os lados.
O Decreto de 2025 e a pressão sobre as plataformas colocaram a regulamentação do aluguel de temporada em São Paulo no centro do debate:
O Decreto Municipal nº 64.244/2025: o que mudou para imóveis HIS e HMP
Em maio de 2025, a Prefeitura de São Paulo publicou o Decreto nº 64.244, que estabeleceu regras mais rígidas sobre a destinação de unidades HIS e HMP na cidade.
O que a norma proíbe
O decreto proíbe expressamente a locação de curta temporada em unidades classificadas como HIS 1, HIS 2 e HMP. O uso deve ser estritamente residencial de longa permanência.
Além da proibição do short stay, a norma estabelece:
- Teto de revenda: R$ 276,1 mil (HIS 1), R$ 383,6 mil (HIS 2) e R$ 537,6 mil (HMP)
- Teto de aluguel: o valor da locação não pode ultrapassar 30% da renda máxima permitida para a categoria
- Averbação obrigatória: a informação de que o imóvel é HIS ou HMP deve constar na matrícula
- Responsabilidade compartilhada: construtoras e locadores passam a ser obrigados a comprovar renda e enquadramento do ocupante
Quem pode ser afetado
A norma afeta exclusivamente imóveis formalmente classificados como HIS ou HMP. Nem todo studio compacto ou apartamento de menor metragem em São Paulo se enquadra nessas categorias, a classificação depende do licenciamento do empreendimento.
Para saber sobre o enquadramento do seu ativo, o caminho é consultar a matrícula do imóvel e, se necessário, a documentação do empreendimento junto à Prefeitura ou a um advogado especializado em direito imobiliário.
A fiscalização na prática
Quatro meses após a publicação do decreto, investigações jornalísticas identificaram que a fiscalização não havia avançado. O Airbnb, por sua vez, condicionou a remoção dos anúncios ao recebimento de uma lista formal da Prefeitura identificando quais imóveis se enquadravam como HIS ou HMP.
Agora, em abril de 2026, o Airbnb e a Booking receberam a relação de imóveis enquadrados como HIS e HMP, solicitando a retirada dos respectivos anúncios das plataformas e iniciaram a remoção com prazo de até 15 dias. Com a finalização desse período, novas declarações ainda não foram divulgadas e o ritmo da fiscalização é incerto.
Toda essa movimentação também não elimina o risco jurídico para quem opera em descumprimento: o síndico tem respaldo legal para aplicar sanções independentemente da posição da assembleia, e a exposição em plataformas públicas como Airbnb e Booking constitui evidência facilmente rastreável.
A decisão do STJ em 2026: alerta para imóveis em condomínios residenciais
Em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça julgou um caso envolvendo um apartamento em Minas Gerais e acendeu um alerta para todo o mercado de short stay no Brasil.
O que o STJ decidiu
A decisão estabeleceu que a exploração econômica reiterada e profissionalizada de locações de curta temporada em condomínios residenciais pode configurar desvirtuamento da finalidade residencial do imóvel. Nesses casos, a atividade depende de aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.
O STJ não proibiu o Airbnb nem o aluguel de curta temporada. O que a decisão estabelece é que, em condomínios com destinação exclusivamente residencial, a exploração econômica reiterada dessa modalidade depende de autorização condominial. Na ocasião, o Airbnb contestou o resultado e afirmou que restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade, recorrendo a decisão.
O que isso muda na prática
Para quem já opera: é necessário verificar se a convenção do condomínio permite a atividade ou se há histórico de aprovação em assembleia. Condomínios com convenção que prevê destinação exclusivamente residencial passam a ter respaldo jurídico mais sólido para impedir a atividade.
Para quem está avaliando investir: a due diligence antes da compra passa a incluir a leitura da convenção condominial e a avaliação da viabilidade de aprovação em assembleia, um passo que muitos investidores pulavam antes da regulamentação do aluguel de temporada.
O que cabe ao proprietário e investidor fazer agora?
Diante desse cenário, alguns passos práticos reduzem o risco e aumentam a clareza:
- Verificar a classificação do imóvel: se a unidade é HIS ou HMP, o short stay está proibido por decreto municipal
- Ler a convenção condominial: identificar se há vedação expressa ao short stay ou à destinação não residencial
- Avaliar o histórico do condomínio: se a atividade já é praticada e foi tolerada, o risco de impugnação é menor, mas não nulo
- Consultar um advogado especializado: especialmente para imóveis em condomínios com convenção restritiva ou em empreendimentos HIS/HMP
Quem entende as regras sai na frente
O mercado short stay em São Paulo continua operando e construindo fundamentos de demanda sólidos. O que mudou é que a regulamentação do aluguel de temporada passou a exigir um nível maior de atenção, tanto na escolha do imóvel quanto na forma de operar.
Proprietários que entendem o cenário regulatório tomam decisões mais seguras: sabem quais imóveis têm restrição absoluta (HIS/HMP), quais dependem de autorização condominial e quais operam com menor exposição jurídica. Essa clareza é o ponto de partida para qualquer estratégia de rentabilidade consistente.
Na Cyclinn, o foco sempre foi em flats e apartamentos premium em hotéis renomados e condomínios residenciais regulares. A grande maioria do nosso portfólio opera fora do escopo do Decreto HIS/HMP, e conhecemos bem as implicações do novo entendimento do STJ para cada tipo de imóvel que gerenciamos. Se você tem um imóvel em SP e quer entender como ele se posiciona dentro desse novo quadro regulatório, clique e fale com a nossa equipe para fazemos essa análise antes de qualquer conversa comercial.
FAQ: Perguntas frequentes
O que são imóveis HIS e HMP?
HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) são categorias de imóveis criadas pela Prefeitura de São Paulo para ampliar a oferta de moradia acessível. Para incentivar sua construção, a legislação concede benefícios às incorporadoras, como maior potencial construtivo e agilidade na aprovação de projetos. Em contrapartida, essas unidades têm regras rígidas de uso, renda do ocupante e valores de venda e aluguel.
O Airbnb está proibido em imóveis HIS e HMP em São Paulo?
Sim. O Decreto Municipal nº 64.244, publicado em maio de 2025, proíbe expressamente a locação de curta temporada em unidades HIS e HMP, incluindo anúncios em plataformas digitais como Airbnb e Booking.
O STJ proibiu o Airbnb em condomínios residenciais?
Não. Em maio de 2026, o STJ decidiu que a exploração econômica reiterada e profissionalizada de locações de curta temporada em condomínios residenciais depende de aprovação de dois terços dos condôminos. A atividade não está proibida, ela passou a depender de autorização condominial expressa.
Como saber se meu imóvel é HIS ou HMP?
A classificação consta na matrícula do imóvel e na documentação do empreendimento junto à Prefeitura de São Paulo. Em caso de dúvida, um advogado especializado em direito imobiliário pode verificar o enquadramento com base no licenciamento do projeto.
O condomínio pode proibir o Airbnb mesmo que a lei não vede?
Sim, desde que a convenção condominial preveja destinação exclusivamente residencial às unidades. O STJ reconheceu que convenções condominiais com essa previsão têm respaldo jurídico para restringir a atividade de hospedagem profissionalizada. Condomínios sem essa previsão expressa estão em terreno mais incerto, mas a tendência jurisprudencial é de maior permissividade para a restrição.
O que muda para investidores que já têm imóveis em condomínios residenciais operando no Airbnb?
A decisão do STJ reforça a importância de verificar a convenção do condomínio e, se necessário, buscar aprovação formal em assembleia. Quem opera em condomínios com convenção restritiva passou a ter exposição jurídica maior. Quem opera em condomínios sem restrição expressa mantém a atividade, mas deve monitorar possíveis movimentos de alteração da convenção por parte de outros condôminos.
