O que o STJ decidiu em maio de 2026

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ, por maioria de cinco votos a quatro, decidiu que o aluguel de imóveis para curta estadia em condomínios, quando explorado de forma reiterada e profissional por plataformas como o Airbnb, depende da aprovação de dois terços dos condôminos para não descaracterizar a finalidade residencial do imóvel.

O ponto central da decisão está em um detalhe que muda tudo: a omissão da convenção não significa permissão. Antes, a lógica predominante era que, se a convenção do condomínio não proibia expressamente a locação por temporada, a atividade estava liberada. A decisão do STJ inverteu esse raciocínio para os condomínios residenciais: se o condomínio tem destinação residencial, a exploração econômica com alta rotatividade passa a ser vedada por padrão, salvo aprovação em assembleia com quórum de dois terços.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, argumentou que a locação de curta temporada com alta rotatividade de usuários e organização profissional do serviço configura uma forma de exploração econômica atípica, que pode afetar o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores. Nesse entendimento, aplica-se o artigo 1.351 do Código Civil, com redação dada pela Lei 14.405/2022, que exige aprovação de dois terços dos condôminos para a alteração da convenção do condomínio e para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.



O que a decisão NÃO significa

Aqui é onde muita gente se confunde, e onde o cuidado com a interpretação importa. A decisão do STJ não proibiu o Airbnb nem a locação por temporada de forma geral. Vale separar o que a decisão realmente estabelece do que não estabelece.

A decisão não proíbe toda locação por temporada

A locação residencial comum, de média e longa duração, permanece plenamente lícita e não pode ser proibida por esse entendimento. O alvo é especificamente a hospedagem atípica de alta rotatividade e caráter profissional.

A decisão não se aplica a imóveis não condominiais

Casas independentes e imóveis fora de condomínios residenciais não são afetados por esse entendimento.

A decisão não vale para uso pontual

Segundo a leitura predominante, o uso eventual e esporádico, sem caráter de exploração profissional reiterada, tende a permanecer dentro do que a convenção tolera. O foco da decisão é a operação habitual e profissionalizada.

A decisão não tem efeito vinculante obrigatório

Por não ter sido dada em recurso repetitivo, ela não vincula formalmente as instâncias inferiores como uma súmula. Ainda assim, consolida o entendimento das duas turmas de direito privado do STJ e tende a orientar amplamente as decisões de juízes de primeira e segunda instância.

A distinção-chave: uso pontual x exploração profissional

O coração de toda a discussão está em uma distinção que o proprietário precisa entender: a diferença entre o uso pontual e a exploração profissional reiterada.

O que a decisão do STJ mira é a operação com características de hospedagem: alta rotatividade de hóspedes, organização profissional do serviço e caráter habitual. É esse perfil que, segundo o entendimento, pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio.

Já a locação eventual, feita esporadicamente, com baixa frequência e sem a estrutura de uma operação profissional, tende a ser tratada de forma diferente. A proprietária do caso julgado, por exemplo, alegava alugar o imóvel apenas quando ele estava desocupado, mas o entendimento prevaleceu no sentido de exigir autorização para a atividade reiterada.

Na prática, quanto mais a operação se parece com um negócio estruturado de hospedagem, mais ela se enquadra no que a decisão busca regular. Essa é uma distinção que só um advogado pode avaliar caso a caso, considerando as particularidades de cada situação.



O que ainda está em aberto: o Tema 1.443

A história não terminou com a decisão de maio. Em junho de 2026, o STJ deu um passo adicional que todo investidor deve acompanhar.

Em 6 de junho de 2026, a Segunda Seção do STJ afetou ao rito dos recursos repetitivos dois novos recursos, no que foi chamado de Tema 1.443, determinando a suspensão nacional de todos os processos sobre a matéria. A questão a ser definida é precisamente se a cláusula de destinação residencial, por si só, basta para proibir a locação por curto período via plataformas, ou se é necessária uma vedação expressa na convenção.

A diferença é importante: enquanto a decisão de maio consolidou um entendimento sem efeito vinculante obrigatório, o julgamento do Tema 1.443 fixará uma tese vinculante, de observância obrigatória para casos semelhantes em todo o país.

O que isso significa para o proprietário: até que essa tese seja fixada, persiste uma zona de incerteza jurídica sobre o tema. É mais um motivo para tratar a decisão de investir em locação por temporada em condomínio com atenção redobrada à convenção específica e à orientação de um profissional.



O outro fator de 2026: a mudança tributária

Além da discussão condominial, 2026 trouxe uma mudança tributária que também afeta a operação de locação por temporada, e que o proprietário deve conhecer.

Em 30 de abril de 2026, foi publicado o Decreto nº 12.955/2026, que regulamenta a CBS e disciplina normas comuns aplicáveis à CBS e ao IBS no contexto da reforma tributária. O ponto relevante para o setor: a locação de imóvel residencial por período não superior a 90 dias passa a ser tributada nas mesmas regras dos serviços de hotelaria, atendendo a um pleito antigo do setor hoteleiro sobre concorrência no curtíssimo prazo.

Segundo a regulamentação, a pessoa física entra no regime obrigatório apenas quando ultrapassa, simultaneamente, mais de três imóveis locados e receita anual superior a R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA desde a publicação da LC 214/2025), com um segundo limite de R$ 288 mil que enquadra o contribuinte já no próprio ano-calendário. O impacto recai principalmente sobre o operador com escala, com características de operação profissional.

Esse novo cenário tributário, somado à decisão do STJ, redesenha a viabilidade econômica da operação e reforça a importância de um planejamento cuidadoso, tanto jurídico quanto financeiro, antes de investir.



O que o proprietário deve fazer na prática

Diante desse cenário, alguns passos práticos ajudam a reduzir o risco. Vale lembrar que nenhum deles substitui a orientação de um advogado para o caso específico.

Antes de comprar um imóvel para locação por temporada

Verifique a convenção do condomínio. É o documento central. Confira se a convenção permite expressamente a locação por temporada, se a proíbe, ou se é omissa sobre o tema. Imóveis em prédios com convenção estritamente residencial e sem histórico de aprovação da atividade passam a ter mais risco jurídico para esse modelo de negócio.

Avalie a chance real de aprovação em assembleia. Se a convenção é omissa, considere se há possibilidade concreta de obter a aprovação de dois terços dos condôminos para a atividade.

Considere o perfil do condomínio. Prédios com perfil mais voltado a investimento, ou que já convivem com locação por temporada, tendem a ter menos atrito do que condomínios estritamente residenciais e familiares.

Se você já opera ou pretende operar

Entenda a diferença entre uso pontual e exploração profissional, e como a sua operação se enquadra.

Acompanhe o julgamento do Tema 1.443, que definirá a tese vinculante sobre o assunto.

Considere o planejamento tributário à luz das novas regras.

Busque orientação jurídica especializada para o seu caso concreto.



Como a gestão profissional ajuda nesse cenário

Em um ambiente jurídico mais complexo, a forma como a operação é conduzida faz diferença. A decisão do STJ associou diretamente os problemas de convivência, como barulho, festas e circulação de estranhos, à descaracterização da finalidade residencial.

Uma operação bem gerida atua exatamente sobre esses pontos: seleção criteriosa de hóspedes, regras claras de convivência, controle de acesso e comunicação com a administração do condomínio. Uma gestão que zela pelo sossego e pela segurança do prédio reduz o atrito com os demais moradores e com o síndico, que é frequentemente a origem dos conflitos que chegam ao Judiciário.

Além disso, a gestão profissional acompanha a evolução da legislação e das regras de cada condomínio, ajudando o proprietário a operar de forma alinhada às normas vigentes e a se antecipar a mudanças. Em um cenário de incerteza jurídica, ter um parceiro que domina esse contexto é um diferencial relevante para proteger o investimento.



FAQ: Perguntas frequentes

Condomínio pode proibir Airbnb em 2026?
Sim, com condições. Em maio de 2026, o STJ decidiu que, em condomínios de destinação exclusivamente residencial, a exploração reiterada e profissional de imóveis para curta temporada via plataformas como o Airbnb depende da aprovação de dois terços dos condôminos, mesmo que a convenção seja omissa sobre o tema. A decisão não proíbe o Airbnb de forma geral, mas condiciona a exploração profissional à autorização coletiva.

A decisão do STJ proibiu o Airbnb no Brasil?
Não. O STJ não proibiu o Airbnb nem a locação por temporada. A decisão estabelece que, em condomínios residenciais, a exploração econômica reiterada e profissional desse tipo de locação depende de autorização dos condôminos. A locação residencial comum, de média e longa duração, e o uso pontual tendem a permanecer permitidos. Imóveis fora de condomínios não são afetados.

O que muda se a convenção do condomínio não fala nada sobre Airbnb?
Esse foi exatamente o ponto central da decisão. O STJ entendeu que a omissão da convenção não significa permissão: se o condomínio tem destinação residencial, a exploração profissional de curta temporada passa a ser vedada por padrão, salvo aprovação em assembleia com dois terços dos condôminos. Antes, prevalecia o entendimento oposto, de que, sem proibição expressa, a atividade estava liberada.

Qual a diferença entre uso pontual e exploração profissional de Airbnb?
A exploração profissional se caracteriza pela alta rotatividade de hóspedes, organização profissional do serviço e caráter habitual, aproximando-se de uma hospedagem comercial. O uso pontual é o aluguel esporádico, com baixa frequência e sem estrutura de operação profissional. A decisão do STJ mira a exploração profissional reiterada; o uso pontual tende a ser tratado de forma diferente, mas cada caso exige análise jurídica específica.

O que é o Tema 1.443 do STJ?
É um julgamento pendente, afetado ao rito dos recursos repetitivos em junho de 2026, que definirá uma tese vinculante sobre o tema. A questão a ser decidida é se a cláusula de destinação residencial, por si só, basta para proibir a locação por curto período, ou se é necessária vedação expressa na convenção. Até a fixação dessa tese, todos os processos sobre a matéria foram suspensos nacionalmente, e persiste incerteza jurídica sobre o assunto.

Vale a pena investir em imóvel para locação por temporada com essas regras?
A locação por temporada continua sendo um investimento viável, mas o cenário de 2026 exige mais cuidado na escolha do imóvel. A recomendação é verificar a convenção do condomínio antes de comprar, priorizando imóveis onde a atividade é permitida ou tem chance real de aprovação, e considerar o novo cenário tributário. A orientação de um advogado e de uma gestão profissional ajuda a reduzir o risco e a operar em conformidade.

Como reduzir o risco de conflito com o condomínio na locação por temporada?
Uma gestão profissional que zela pelo sossego e pela segurança do prédio reduz o atrito. Isso inclui seleção criteriosa de hóspedes, regras claras de convivência, controle de acesso e boa comunicação com a administração do condomínio. Como a decisão do STJ associou os conflitos de convivência à descaracterização residencial, operar de forma que preserve a boa convivência é uma proteção prática relevante.



Conclusão

A resposta para "condomínio pode proibir Airbnb" em 2026 é: sim, sob condições específicas. A decisão do STJ de maio de 2026 estabeleceu que, em condomínios residenciais, a exploração profissional de locação por temporada depende de aprovação de dois terços dos condôminos, invertendo a lógica anterior. Mas a decisão não proíbe a atividade de forma geral, e um julgamento vinculante ainda está por vir.

Para o proprietário e o investidor, a mensagem é clara: o modelo continua viável, mas exige mais diligência. Verificar a convenção do condomínio antes de comprar, entender a natureza da própria operação e acompanhar a evolução da legislação passaram a ser passos essenciais. E, em um cenário de maior complexidade jurídica e tributária, contar com orientação especializada e gestão profissional deixou de ser diferencial e passou a ser proteção do investimento.

A Cyclinn Invest acompanha de perto a evolução do cenário jurídico e tributário da locação por temporada, oferecendo aos proprietários uma gestão profissional que zela pela conformidade, pela boa convivência condominial e pela rentabilidade do investimento. Para entender como operar seu imóvel com segurança no cenário atual, fale com a Cyclinn Invest.

Aviso importante: Este conteúdo tem caráter informativo e educacional e não constitui aconselhamento jurídico. A legislação e a jurisprudência sobre o tema estão em evolução, e cada caso concreto tem particularidades. Para decisões sobre um imóvel específico, consulte um advogado especializado em direito imobiliário e condominial.

Fontes: STJ, Segunda Seção, REsp 2.121.055/MG, rel. min. Nancy Andrighi, julgado em 7 de maio de 2026, 5x4; Tema 1.443 (REsp 2.272.536 e 2.272.537), rel. min. Raul Araújo, afetação em 6 de junho de 2026 com suspensão nacional; Código Civil, art. 1.351, com redação dada pela Lei 14.405/2022; Decreto nº 12.955/2026, publicado em 30 de abril de 2026, que regulamenta a CBS e disciplina normas comuns à CBS e ao IBS; Lei Complementar 214/2025. Última atualização: junho de 2026. Consulte sempre um advogado para o seu caso específico.



TL;DR

Sim, um condomínio pode restringir a locação por temporada via Airbnb, mas com regras específicas. Em maio de 2026, o STJ decidiu que, em condomínios de destinação exclusivamente residencial, a exploração reiterada e profissional de imóveis para curta temporada depende de aprovação de dois terços dos condôminos, mesmo sem proibição expressa na convenção. A decisão não proíbe o Airbnb nem a locação por temporada em geral: ela se aplica à exploração habitual com alta rotatividade em prédios residenciais. Um tema ainda mais amplo (Tema 1.443) está pendente de julgamento e definirá uma tese vinculante. Para quem investe, a recomendação é verificar a convenção do condomínio antes de comprar um imóvel com essa finalidade.